Miközben a kereslet továbbra is erős, érezhetően elkezdett növekedni a kínálat is a IV. és XV. kerület ingatlanpiacán, főleg az újépítésű lakásoknál - hívta fel a figyelmet Balla Frigyes, a Balla Ingatlan észak-pesti irodájának szakmai vezetője. A kínálat bővülésének hatására a két kerület ingatlanpiaca akár kínálati piaccá is alakulhat a közeljövőben, miközben az árak ereszkedésbe kezdhetnek.
De hol járnak most az ingatlanárak?
Egyelőre azonban tartják magukat a kínálati árak a korábban kialakult magas szinteken. A panellakásoknál mindkét kerület esetében a 300-350 ezer forintos átlagos négyzetméterárra számíthatunk, és nincs jelentős árkülönbség a két kerület között. Az említett 350 ezer forintos négyzetméterárért viszont már akár téglalakást is vásárolhatunk a XV. kerületben. Igaz a IV. kerületben kicsit magasabbak a téglaépítésűek árai: átlagosan a 380 ezer forintos szint környékén mozognak.
Ezzel szemben a családi házak - melyekből jelentős a kínálat mindkét kerületben - négyzetméterárai ennél lényegesen alacsonyabbak: 260-270 ezer forint környékén alakulnak, és a IV. kerületben valamelyest magasabb családi ház árakkal találkozhatunk, mint a XV. kerületben.
Balla Frigyes szerint jellemző a két kerület ingatlanpiacára, hogy klasszikus alkuról továbbra sem nagyon beszélhetünk, az ingatlanok a legtöbb esetben a hirdetési áraikhoz nagyon közeli összegekért kelnek el. Ez azt jelenti, hogy az alku mostanában maximum 100-200 ezer forint a lakásoknál, kivételt pedig csak a nagy értékű családi házak jelentenek. Ezeknél az ingatlanközvetítő szerint továbbra is találkozhatunk 5-10 százalékos alkukkal.
A szakértő várakozásai szerint hosszú távon az újépítésű lakások megjelenése a piacon a jövőben lejjebb hajthatja a használt lakások árait. Különösen abban a kategóriában, melyek kifejezetten a CSOK miatt épültek. Ezek körébe többnyire a 60-70 négyzetméteres ingatlanok tartoznak. A kisebb méretű lakások várhatóan jobban tartják majd az árukat.
Milyen lakást és hol lehet a legkönnyebben eladni?
Jelenleg a legeladhatóbbnak Észak-Pesten a másfél- vagy kétszobás, az egy plusz két félszobás, illetve a kétszobás plusz egy félszobás panellakások számítanak. Ezek azok az ingatlanok, melyek 350 ezer forintos négyzetméteráron cserélnek gazdát, vagyis akár már téglalakást is kaphatunk az árukon azonos méretben.
Ami az egyes, kedvelt utcákat és városrészeket illeti, a XV. kerületben a Nyírpalota, a Páskompark, Páskomliget, Nádastó park a legfelkapottabb, míg a IV. kerületben az Erzsébet utca, Nyár utca, Rózsa utca, Berda József utca. Ezekre általában jellemző a jó megközelíthetőség, a kiváló közlekedés, a kiépített infrastruktúra, valamint a zöld területek átlagosnál némileg nagyobb aránya.
Amennyiben az egyes városrészeket hasonlítjuk össze, akkor az látható, hogy a használt lakásoknál a legalacsonyabb, 317 ezer forintos négyzetméterárakkal Káposztásmegyeren találkozhatunk, míg a legmagasabb, 360 ezer forintos árak Megyerre jellemzőek. A XV. kerületben Újpalota esetében nem érik el a 300 ezret az átlagos négyzetméterárak, míg Rákospalotán 335 ezer forinton alakul az átlagár.
Újépítésű lakások és bérlakások piaca
A várakozások szerint az idei év végéig körülbelül 180-200 új, téglaépítésű lakás átadására kerülhet sor a IV. kerületben, míg a XV. kerületben - azon belül is elsősorban Rákospalotán - 50-70 új lakás piacra kerülésére számíthatunk 2018 elejéig. Négyzetméteráraik 450-500 ezer forint között mozognak a IV. kerületben, míg Rákospalotán ennél egy kicsit mérsékeltebb árakkal találkozhatunk.
A bérlakások piacát továbbra is az erős kereslet jellemzi, így változatlanul hiány mutatkozik kiadó lakásokból - hangsúlyozta Balla Frigyes. A bérleti díjak 70-80 ezer forintnál indulnak, ezért az összegért egy egy-másfél szobás panellakást vehetünk ki. A téglaépítésű lakásoknál viszont ennél magasabb, 100-130 ezer forintos átlagárakra számíthatunk. Ha találunk kiadó újépítésű lakást, akkor a Balla Ingatlan adatai szerint 110-150 ezer forintos árakra számítsunk.