Minél előbb sikerül valakinek kiválasztania újépítésű társasházi lakását, és belevágnia a vásárlási folyamatba, annál olcsóbban fog hozzájutni. Az újépítésű lakások ára ugyanis - annak ellenére, hogy egyre növekszik a kínálat - nem lesz alacsonyabb az elkövetkező néhány évben. Ennek oka, hogy emelkednek az építési költségek, többek között az építőpart egyre inkább feszítő munkerőhiány miatt - mondta Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője.
Hol járnak most az újépítésű lakások árai?
Jelenleg, ha körülnézünk az újépítésűek piacán, akkor körülbelül 340 ezer forinttól mintegy 1,3 millió forintig terjedő árakkal találkozhatunk Budapesten. Ahogy a használt lakásoknál is, az árakat alapvetően meghatározza az elhelyezkedésük. A Balla Ingatlan első negyedéves adatai alapján az újépítésűek szempontjából igencsak felkapott XIII. kerületben 500 ezer forint alatti áron már nehezen találni újépítésű lakást. Ennél kedvezőbb ár esetén vagy a lokációval, vagy a minőséggel, vagy az ingatlan egyéb paramétereivel adódhatnak problémák. A szintén rendkívül népszerű és sok újépítésű projektet kínáló XI. kerületben kicsit magasabb négyzetméterárakon: 560-700 ezer forintért találhatunk lakásokat.
A legolcsóbban a XVII. kerületben vásárolhatunk, mivel az egyébként alacsonyabb árszínvonalat képviselő dél-pesti kerületekben nem igazán jellemzők most a lakóingatlan-beruházások, legalábbis nem nagy számban. Itt az újépítésű-árak 340-460 ezer forint között alakulnak. Ugyanakkor a legdrágább kerületben, a Belvárosban 990 ezer és 1,3 millió között mozognak az átlagos négyzetméterárak. Utóbbival egyébként Lipótvárosban találkozhatunk.
Aki itt szeretne ingatlant vásárolni befektetési céllal, annak mérlegelnie kell, hogy a rövidtávú bérbeadás piaca hogyan alakul a jövőben, mert amennyiben kedvezőtlenül, akkor ez a várt áremelkedés helyett akár árcsökkenést is hozhat a Belvárosban. Végül: a budai kerületek közül az I. és a XII. kerület ugyan közelíti az V. kerületi szintet, de nem éri el, hiszen mindkettőben 1 millió forintig kúsznak csak fel az átlag négyzetméterárak.
Eddig is emelkedtek az árak, de tovább fognak
Azt, hogy az említett az árak mennyivel fognak még emelkedni, a szakértő sem tudja megjósolni pontosan, de abban biztos, hogy a most ható tényezők mindenképpen a drágulás irányába hatnak. Magyarázata szerint az építési költségek eddigi emelkedése annyira nagy mértékű volt, hogy emiatt emelni kell az új építésű projektekben megépülő lakások eladási árain.
Az áremelkedés okait tehát elsősorban az építési költségek növekedésében kell keresni. Az építési költségeket két tényező határozza meg: az anyagok ára és a munkaerő díja. Az elmúlt időszakban mindkettő emelkedett, és a bővülő kereslet miatt csak még nagyobb mértékű növekedésre lehet számítani.
Balla Ákos szerint az építőipart, és annak minden ágazatát sújtó munkerőhiány részben azért alakult ki, mert a szakmunkások egy része külföldön keresi a lehetőségeket, miközben a szakképzés hiányosságai tovább nehezítik a helyzetet. A válságot megelőző szinthez képest több tízezer dolgozó hiányzik az építőiparból, habár a 2012-es mélypontot már magunk mögött hagytuk. Jelentős visszatartó erőt - mely az építőipar bővülését is visszafogja - jelentenek az alacsony bérek, ugyanakkor mint látható, már az eddigi béremelkedés is jelentős hatással volt a újépítésű lakások áraira. És lesz is az elkövetkező néhány évben is.
Balla Ákos arra is felhívta a figyelmet, hogy az építőiparban kialakult nehéz helyzet fokozottan sújtja a lakóingatlan-fejlesztéseket. Ez annak köszönhető, hogy az olyan nagyberuházásokra, mint a piaci alapon épülő irodaházak és az állam által építtetett sportlétesítmények, a kivitelező cégek szívesebben pályáznak, többek között az egyszerűbb munkafolyamatok miatt. Így viszont kevesen maradnak a társasházak építésére.
Érdemes minél előbb vásárolni
Balla Ákos szerint minél előbb vásárolt valaki újépítésű lakást, annál jobban jár. Nemcsak azért, mert olcsóbban jut hozzá a lakáshoz, hanem mert nagyobb kínálatból is tud válogatni. De az áremelkedésen kívül más probléma is felmerülhet. A szakértő felhívta a figyelmet arra, hogy azokon a helyszíneken, melyek nem a legjobb és legnépszerűbb lokációk, a nagymértékű áremelkedés ellehetetlenítheti egyes fejlesztések megvalósulását, mert a megemelkedett árakon ott már nem lenne vevőjük az ott épülő társasházi lakásoknak. És mivel nem minden tervezett beruházás fog elkészülni, ezért azt tanácsolja, hogy csak “tőkeerős piaci szereplőtől” vásároljunk. Olyan cégtől, melyről feltételezhető, hogy a beruházást meg is valósítja.
Ennek kapcsán azt is megjegyezte, hogy következő 2-3 hónapban minden olyan építkezésnek el kell indulnia, amit a saját beruházója komolyan vesz. A jelenlegi szabályozás szerint ugyanis csak 2019 végéig marad az új lakások 5 százalékos áfája. Azokat a projekteket melyek mostanában indulnak, még nem érinti az áfa emelkedése, hiszen átlagos kivitelezési időt feltételezve beleférnek az időkeretbe. Ugyanakkor azon beruházásokat, illetve beruházás-ütemeket, melyek őszig nem kezdődnek el, már az áfa emelkedésének a kockázata is érinti. Ezt a beruházói rizikót pedig csak kevesen fogják felvállalni - vélekedett a szakértő.
Ezért az elkövetkező néhány hónapban még lehet értelme arról beszélni, hogy esetleg tervezőasztalon lévő projektből vásárol valaki lakást. De azon beruházások esetében, melyeknél a nyár végéig sem indul el a kivitelezés, már komoly gondokat lehet sejteni, és jobb óvatosnak lenni. Természetesen ez nem vonatkozik azon projektek második ütemére, ahol az első ütem jelenleg éppen épül, mert ott elsősorban a beruházó döntésén múlik, hogy mikor kezdi el a második ütem építését - tette hozzá Balla Ákos.
Véleménye szerint mindezek miatt őszre válik csak teljesen tisztává a kép az újépítésű lakások piacán. Ugyanakkor úgy látja, hogy azon fejlesztők, akik 2018-2019-ben jó minőségű terméket tudnak átadni a vevőknek - azok teljes megelégedésére -, vélhetően 2019 után, már magasabb áfa mellett is képesek lesznek érvényesülni a piacon.